Un descriptif de travaux voté pour un bâtiment, exécuté sur un autre : la situation semble improbable, elle est pourtant plus fréquente qu'on ne le pense, et elle pose une vraie question sur la valeur d'une décision d'assemblée générale.
Une assemblée générale vote des travaux sur un bâtiment précis, avec un descriptif technique annexé à la convocation. Quelques mois plus tard, les copropriétaires découvrent que les travaux ont été exécutés ailleurs dans la résidence, sur un bâtiment différent de celui visé par la résolution, avec des conséquences concrètes pour les occupants : un espace vert supprimé, des places de stationnement créées à quelques mètres de fenêtres de chambres, des nuisances sonores nouvelles. Ce type de situation pose une question de fond : quelle est la valeur juridique d'une résolution votée en assemblée générale, et que peut faire un copropriétaire lorsque les travaux effectivement réalisés s'en écartent ?
La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application donnent au syndic un rôle précis : mettre en œuvre les décisions de l'assemblée générale, sans marge d'appréciation sur leur opportunité ou leur contenu. Le syndic n'a pas le pouvoir de juger si une résolution est judicieuse ou de décider, de sa propre initiative, de la réaliser autrement ou ailleurs. S'il fait exécuter des travaux qui ne correspondent pas à ce qui a été voté, il engage sa responsabilité en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, que l'écart provienne d'une erreur de coordination avec l'entreprise, d'une mauvaise lecture du procès-verbal ou d'une décision prise sans en référer à personne.
Cette distinction compte, car elle détermine la nature du recours. Contester la décision d'assemblée générale elle-même — sa régularité, les conditions de vote — relève de l'article 42 de la loi de 1965 et doit être engagé rapidement. Mais lorsque le problème porte non pas sur la décision votée, qui reste valable, mais sur son exécution non conforme par le syndic, c'est un autre terrain : celui de la responsabilité du mandataire, qui peut être recherchée tant que les travaux non conformes produisent leurs effets.
La première démarche consiste à documenter précisément l'écart entre le procès-verbal d'assemblée générale, qui décrit les travaux votés, et la réalité constatée sur le terrain : photographies, plans, devis annexé à la convocation. Cette base factuelle est indispensable pour toute la suite, qu'il s'agisse d'une discussion amiable ou d'une procédure plus formelle.
Vient ensuite la mise en demeure adressée au syndic, par lettre recommandée, lui demandant de justifier l'écart constaté et, selon les cas, de remettre les lieux en conformité avec la décision votée ou de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour régulariser la situation. Si le syndic ne répond pas ou refuse d'agir, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour engager sa responsabilité civile et obtenir, selon la situation, la remise en état ou une indemnisation du préjudice subi. Le syndicat des copropriétaires peut également décider, lors d'une prochaine assemblée, de révoquer le syndic pour faute de gestion.
Ces recours judiciaires sont réels, mais ils demandent du temps, souvent plusieurs mois, pendant lesquels les nuisances constatées — sonores, visuelles, ou liées à la perte d'un espace vert — continuent d'affecter le quotidien des résidents concernés. Ils supposent aussi que le syndicat des copropriétaires se mobilise collectivement pour porter l'action, ce qui n'est pas toujours simple lorsque le désaccord oppose surtout quelques copropriétaires directement touchés au reste de l'assemblée.
La médiation permet, dans ce type de dossier, de réunir rapidement le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires concernés autour d'une discussion encadrée par un tiers neutre. L'objectif n'est pas de trancher qui a raison, mais de faire émerger une solution opérationnelle : réaménagement partiel, mesures compensatoires, calendrier de mise en conformité, ou clarification des responsabilités avant une éventuelle assemblée générale extraordinaire. Pour des travaux déjà réalisés, où une remise en état pure et simple est parfois disproportionnée ou techniquement compliquée, cette recherche de solution concrète et négociée a souvent plus de valeur qu'un jugement obtenu au terme d'une procédure longue.
Un écart entre ce qui a été voté en assemblée générale et ce qui a été construit n'est jamais anodin : il touche à la confiance que les copropriétaires placent dans leur syndic pour exécuter fidèlement leurs décisions. Que la voie choisie soit la mise en demeure, l'action en justice ou la médiation, la première étape reste la même : établir précisément les faits avant d'engager la discussion.